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Nach einer empirischen Studie träumen 71 % der Deutschen von einer Ferienimmobilie oder einem Wohnsitz in Spanien.
Inzwischen haben schon etwa 500.000 Deutsche für sich diesen Traum wahrgemacht. Auch Träume sollten ein Fundament haben, damit der Traum nicht zum Albtraum wird. Da jeder Immobilienkauf mit einer großen Investition verbunden ist, muss der Kaufinteressent sich mit den wichtigsten rechtlichen und steuerlichen Grundlagen des spanischen Immobilienrechts vertraut machen oder den Rat erfahrener Experten einholen.
"Der Immobilien-Ratgeber SPANIEN: Alles über Recht und Steuern" führt den Leser in die wichtigsten Fragestellungen rund um die Spanien-Immobilie ein. Der Jurist und Autor Lutz Minkner gibt kompetent Antwort auf zahlreiche Fragen: Wie finde ich die richtigen Berater? Was sind die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem spanischen Immobilienrecht? Welche Vertragsformen gibt es? Welche Fragen sind im Rahmen der Due Diligence zu prüfen? Wie funktioniert das spanische Eigentumsregister? Welche Fragen stellen sich bei Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Zwangsversteigerung?
Der wertvolle Ratgeber von Lutz Minkner liegt als 237-seitiges Taschenbuch vor, das im Juli 2020 unter der ISBN 978-3960040637 in der vierten aktualisierten Auflage vom Westarp Science Fachverlag herausgegeben wurde.
Zahlreiche Immobilien in Spanien werden mittels einer spanischen S.L. (sociedad de responsibilidad limitada) erworben. Die S.L. entspricht in ihrer Struktur der deutschen GmbH. Das Mindest-Stammkapital beträgt 3.005 €. Mit der umfassenden Steuerreform mit Wirkung zum 01.01.2007 ergaben sich auch einige wichtige Änderungen im Bereich der Kapitalgesellschaften.
Schon bei der Gründung der "Immobilien-S.L." ist fachkundiger Rat dringend erforderlich. Zwei Problemkreise sollen hier kurz angesprochen werden:
Häufig soll ein Bauvorhaben über ein Gesellschaftskonto abgewickelt werden, ohne dass der Zufluss der Gesellschaftsmittel durch Darlehensverträge, die der Banca de Espana zu melden sind, belegt sind. In aller Regel gehen in solchen Fällen die Prüfer des Finanzamtes davon aus, dass die Zuflüsse aus Mitteln stammen, deren Ursprung und Herkunft nicht nachgewiesen werden kann (Schwarzgeld). Diese Beträge werden dann als "unbelegte Einnahmen" der Gesellschaft angesehen und mit der üblichen Körperschaftsteuer (25 % oder 30 %) belegt. Zudem können erhebliche Strafzuschläge erhoben werden.
Ein weiterer Problemfall: Der Kaufpreis einer Immobilie wird mittels Gesellschafterdarlehen belegt. Wenn aber ein Gesellschafterdarlehen um das Dreifache das Eigenkapital der Gesellschaft übersteigt, muss die Gesellschaft dem Gesellschafter auf den überschießenden Betrag Zinsen zahlen, die der Gesellschafter als Dividende mit zu versteuern hat.
Es wird deshalb empfohlen, die Höhe des Gesellschaftskapitals von vornherein an dem voraussichtlichen Kaufpreis der Immobilie zu orientieren. ...
Die erst im Jahre 2003 gesetzlich eingeführte vermögensverwaltende S.L. wurde ebenfalls mit der Steuerreform zum 01.01.2007 abgeschafft.
Es handelte sich hierbei um eine besondere Form der S.L., die als passive, nicht gewerbliche Gesellschaft steuerlich begünstigt war. Beim Verkauf einer Immobilie unterlag der Gewinn dem reduzierten Steuersatz von nur 15 %, während eine aktive Gesellschaft 30 % oder 35 % abführen musste. Insbesondere Nichtresidente, die zu diesem Zeitpunkt noch – unter Verstoß des EU-Gleichbehandlungsgrundsatzes – 35 % Gewinnsteuer zahlen mussten, sahen hierin eine attraktive Möglichkeit, Steuern zu sparen.
Das Modell der sociedad patrimonial, das von vielen Rechtsanwälten, Steuerberatern und Maklern besonders gern empfohlen wurde, war jedoch bei genauerem Hinsehen nicht so vorteilhaft wie angepriesen. Der nichtresidente Gesellschafter wollte ja meist den Gewinn in Form einer Dividende der Gesellschaft wieder entnehmen. In diesem Fall waren – neben der 15 %igen Körperschaftsteuer – nach dem deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommen weitere 15 % Quellensteuer an den spanischen Fiskus abzuführen. Der steuerliche Vergleich zwischen der natürlichen Person und der vermögensverwaltenden Gesellschaft sah dann nicht mehr sehr überzeugend aus. ...
Der deutsche nichtresidente Gesellschafter zahlt gemäß Art. 22 Abs. 4 des deutsch-spanischen Doppelbesteuerungsabkommens weder Einkommen- noch Vermögensteuer. Dies bedeutet einen Vorteil gegenüber dem Nichtresidenten, der die Immobilie als Privatmann besitzt, da dieser sowohl Einkommensteuer für die fiktive Nutzung der Immobilie, als auch Vermögensteuer hierauf abführen muss. Auch die S.L. selbst unterliegt weder der Vermögensteuer – lediglich natürliche Personen sind vermögensteuerpflichtig –, noch der Einkommensteuer.
Wird – wie von der spanischen Regierung bei Redaktionsschluss angekündigt – die Vermögensteuer rückwirkend zum 1.1.2008 wegfallen, entfällt zugleich dieses Argument für das Halten einer Immobilie mittels einer spanischen S.L.
In den überwiegenden Fällen wird die Gesellschaftsimmobilie vom Gesellschafter oder dessen Familienangehörigen genutzt und nicht selten unentgeltlich oder zu sehr günstigen Mietbedingungen. Die kostenfreie Nutzung ist sowohl nach deutschem als auch nach spanischem Steuerrecht äußerst problematisch:
Nach deutschem Steuerrecht handelt es sich um eine verdeckte Gewinnausschüttung, die gegenüber dem Finanzamt erklärt und versteuert werden muss. Andernfalls kann dies für den Betroffenen steuerstrafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Auch das spanische Steuerrecht sieht in Art. 16 Körperschaftsteuergesetz (Ley de impuestos sobre sociedades) vor, dass die Nutzung der Gesellschaftsimmobilie durch den Gesellschafter, Geschäftsführer oder deren Familienangehörigen auf Grundlage einer dem üblichen Marktwert entsprechenden Miete erfolgen muss. Diese Verpflichtung wurde mit dem Gesetz zur Vermeidung der Steuerhinterziehung ... mit Wirkung zum 01.12.2006 konkretisiert. Wird eine Immobilie von einer Person genutzt, die nicht zu dem vorgenannten Personenkreis gehört, kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden. Aufwendungen wie z. B. Grundsteuer, Zinsen für ein Hypothekendarlehen, Hausratsversicherung, Reparatur- und Erhaltungskosten, Abschreibung auf Gebäude und Mobiliar können von den Mieteinnahmen abgezogen werden. ...
Zur Zeit erfolgt bei Anteilsverkäufen von Geschäftsanteilen spanischer Gesellschaften bei Nichtresidenten seitens der spanischen Finanzbehörden keine automatische Mitteilung an das deutsche Wohnsitzfinanzamt.
Spanien hat an diesem zusätzlichen Aufwand kein Interesse, da die Besteuerung dieser Gewinne Deutschland zusteht, also Spanien von derartigen Kontrollen und Auskünften keinen wirtschaftlichen Vorteil hat. Allerdings hat Spanien zugesagt, etwaige Auskunftsersuchen zügig zu beantworten. ...
© Für die Textauswahl zur Buchvorstellung "Der Immobilien-Ratgeber Spanien: Alles über Recht und Steuern" sowie die Abbildung des Buchcovers danken wir BookOnDemand vabaduse, ein Imprint der Westarp Verlagsservicegesellschaft mbH, 12/2020.
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